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造价工程师(中华秘笈)案例分析解题思路
      
;  问答题答题技巧:  1、解决的办法是:仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的,他的思路是怎样的。顺着它的思路走,才能解决问题。  2、另外,问答题一般每题都有3~5个小点,在数量上也要有个底。  3、条理清楚,论点突出,明显  4、结构清晰:  一、房地产估价的技术路线:  确定房地产价格内涵和价格形成过程。  1、什么是技术路线?路线的三个方面  ①价格内涵,由目的确定  ②估价思路,由...-zhksw摘 关键词:考试 真题 模拟题 试题 押密 预测 练 答案 习题
作者:佚名  来源:考试  发布时间:2008-12-18 17:16:40

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  一、综述:
  1、问答:考估价的基本事项,估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响),价值内涵,技术路线,方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值,计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。
  2、单选:考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
  3、挑错:考对估价的一般要求,对报告的熟悉程度,基本原理的一般应用,估价方法掌握。
  4、改错:考估价方法在应用中的难点。 
  第一节:问答及单选题:    
  问答题答题技巧: 
  1、解决的办法是:仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的,他的思路是怎样的。顺着它的思路走,才能解决问题。
  2、另外,问答题一般每题都有3~5个小点,在数量上也要有个底。
  3、条理清楚,论点突出,明显
  4、结构清晰: 
  一、    房地产估价的技术路线: 
  确定房地产价格内涵和价格形成过程。 
  1、什么是技术路线?路线的三个方面
  ①   价格内涵,由目的确定    
  ②   估价思路,由原则原理确定 
  2、技术路线与估价要求事项的关系? 
  ①与估价方法:每种方法都体现了一种技术路线(p6)
  ②与估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
  ③与估价目的:目的决定内涵,从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
  a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。 
  b、不同类型房地产适用不同的估价方法,有不同技术路线。
  c、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳   利用下评估⑤含有其它资产的房地产)
  ④与估价时点:估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
  ⑤与估价原则:技术路线反映价格形成过程,估价原则体现了价格形成原理,因而制定路线要遵守估价原则。
  ⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
  3、估价路线的确定过程: 
  ①   确定估价的基本事项(对象、目的、时点);
  ②   确定价格内涵(一定要先说清楚);
  ③   选择适宜方法、途径
  ④   方法应用要点或者需要特殊处理的地方  
  二、价格解释对价格有争议、疑惑
  [(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?从因素入手]
  ①   目的不同,价格类型不同;
  ②   时点不同,价格不同。(动态价格)<市场环境、供求状况均要变;估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>;
  ③   交易状况是否变化<权力束在限制约束下,交易状况不同>;
  ④   估价原则<是否改变用途,最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉;
  ⑤   估价方法<两个机构评估,不同方法产生价格差异〉
  三、 资料的搜集。
  资料反映形成价格的影响因素,哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同,要有针对性)
  1、 一般资料:
  (1) 项目的有关资料:①估价目的(委托方提供);②委托方基本情况(法人、住址、联系电话); ③项目有关文件。
  (2) 估价时点房地产市场状况的资料:① 一般性的;② 地区性的;③ 本类型房地产资料(商业、特殊物业)
  (3) 估价对象状况的资料:土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
  (4) 估价对象区域条件资料:① 交通。② 环境。③ 繁华程度。    (5) 相关法律、法规、政策。
  2、 不同估价方法应收集的主要资料(四章p191)
  (1) 市场法:① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
  (2) 成本法:① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
  (3) 收益法:① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。
  (4) 假设开发法:① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。 
  第二节估价报告指错 
  一、答题技巧 
  1、指错题指出的错误根本不只13处,……这样的情况下应该如何取舍?“
这是因为错误的严重程度不一样,有些错误是因为前面错了引起的连锁错误,有些是次要的错误,你要把自己觉得有把握的错误写在前面,否则,13个错误写完了,后面你再写得多也没分! 
  2、揣摩评卷人的心理  
  3、先理草稿,再答题  
  二、答题思路  
  (一) 阅读报告:1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全,假设限制条件,特殊说明。5、测算过程。6、估价结果 
  (二) 错误类型
  1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。
  2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。
  3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。
  4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象,分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。
  5、 不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)
  (三) 常见错误
  一、报告书不完整(共8项内容) 
  1. 封面 
  2. 目录 
  3. 致委托方函:
  时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章 
  4. 估价师声明 
  5. 估价假设和限制条件
  ① 说明不全(评估时,工业房地产作商业用途,假设……);
  ② 他项权利(抵押权对资产的影响);
  ③ 特殊处理(无法确认的数据特殊处理);
  ④权证说明(证与用途不一致,产权问题,他项权利是否评估,出让土地最高年限超出的处理如:商地本应40年,证载70年,要按40年处理,划拨土地转让的说明)。 
  6. 估价结果报告 
  7. 估价技术报告   

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